Local commercial devenu inutilisable : faut-il mettre le bailleur en demeure avant de cesser de payer le loyer ?
Lorsqu’un local commercial est rendu impropre à l'usage auquel il était destiné, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers, sans pour autant être tenu préalablement de mettre le bailleur en demeure.
Circonstances de l’affaire
Invoquant le non-paiement des loyers, le propriétaire d’un local commercial agit contre son locataire en résiliation du bail. Le locataire se prévaut alors de l’exception d’inexécution, le propriétaire ayant selon lui manqué à son obligation de délivrance à raison d'un dégât des eaux survenu en août 2016 dans le local loué.
Une cour d'appel reconnaît que le locataire a été dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués à compter des infiltrations subies par le local mais elle juge qu'il ne peut pas utilement se prévaloir de l'exception d'inexécution avant le mois de décembre, date à laquelle sa mise en demeure du bailleur d'effectuer les travaux est restée sans effet.
Cassation
La Cour de cassation censure cette décision : à compter du jour où les locaux sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés en raison du manquement du bailleur à ses obligations, le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.
À noter
En apportant cette précision, la Cour de cassation applique au contrat de bail une solution qu’elle avait déjà énoncée dans le passé.
Si une mise en demeure n’est pas exigée, il est toutefois conseillé au locataire d’informer son bailleur dans les meilleurs délais lorsqu’un désordre relevant de l’une des obligations du bailleur apparaît en cours de bail et que le locataire est, par suite des circonstances, seul à même de constater. En effet, la Cour de cassation a jugé récemment que, dans cette hypothèse, le bailleur ne doit indemniser le préjudice de jouissance du locataire qu’à compter du jour où il a été informé de l’existence du désordre, auquel il est alors tenu de remédier, sauf pendant le temps ou la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé (Cass. 3e civ. 19-6-2025 n° 23-18.853).
Cass. 3e civ. 18-9-2025 no 23-24.005
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